重磅！南京或将重回“认房又认贷”时代，首付贷被禁止

25日上午，上海出台楼市调控政策，从而成为中国最严限购城市，而25日深夜，深圳楼市调控新政也终于公布。与此同时，一份名为《人民银行南京分行中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的内部文件在网络上广泛流传。文件中对首套房认定标准收紧，“首付贷”也被禁止。扬子晚报记者多方求证，得知文件属实，确实是从人行南京分行发布的，但只作为指导性文件，各地对于首套房的认定等细则可能依旧会略有差别。南京几家银行的房贷部门表示尚未收到文件，业内人士表示，若属实，意味着南京房贷收紧，南京或将重新回到“认房又认贷”的时代。

南京房贷新政文件曝光？被证实为真，且面对“全省”发布，具体细则有待观察。

网传文件全文如下：

网络热传的这个文件对首套房认定标准进行收紧，文件中指出，严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。这意味着，首套房认定或将实行“认房又认贷”的政策。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，这条基本上可以理解为：以家庭为单位，只要贷款买过房，不管有没有还清，都将按照二套房政策来执行。目前南京的二套房政策最低首付执行标准为45%，贷款利率上浮1.1倍，如果照此执行的话，将大幅提高贷款买房的门槛和成本，对于抑制投资投机甚至改善型需求都将产生巨大影响。

有地产专家认为，这一条基本上是对绝大部分有南京户口的人都关上了首套的大门，因为名下无房，且没有贷款买过房的人，几乎凤毛麟角，也就是说，能够享受到首套房25%首付的买房人将减少很多。

此外，从银行贷款做首付以及各类非银行机构的“首付贷”产品被禁止。文件中指出，要加强首付款真实性审查，明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线；严禁客户将消费贷款和信用贷款挪作首付款；通过房产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不准发放个人住房贷款。

同时，对存在“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，各银行业金融机构一经发现应立即中止或从严控制合作关系，主动把控贷款中的“首付贷”风险。

扬子晚报记者在朋友圈看到这个文件后，多方打探，从人民银行南京分行内部人士那里了解到，确实在3月24日有这个文件，不过此文件属于内部传达，面向全省发布，且该文件尚未面向公众发布，作为指导性文件，并未直接点名南京、苏州具体会怎样执行，各地具体细则可能略有不同。

江苏银监局人士以及几家银行房贷部的人士表示，暂时未收到这个文件，不过从该文严谨的逻辑、文风等来推敲，确实是人行南京分行的风格。银行内部人士表示，各区域大行收到文件后，会在文件的指导下对自己银行的一些政策进行微调，各区域各行之间，会有略微差别。

业内人士解读：房贷收紧是“去杠杆”的方式，利于房地产市场健康持续发展“若文件属实，则意味着南京楼市将迎来严厉的调控，将执行‘认房又认贷’的政策。”业内人士解读称，在这之前，南京的市民如果首套房贷款已经还完，手中无贷款，那么再次买房时，可以比照首套房标准，首付2.5成，利率可以打折。而若有贷款记录的家庭不纳入“首次购买普通住房”的支持政策，则意味着，参照第二套房政策，不仅首付比例要提高，而且贷款利率折扣也无法享受的到。

南京地区某国有银行房贷部资深人士告诉扬子晚报记者，各银行房贷收紧是为了遏制非理性的房产抢购行为。从文件中可以看出主要有三个主要用意，

其一，增加抢购房产者的购房成本，遏制非理性抢购；

其次，打击首付贷；

其三，从开发商角度下手，控制一些金融风险。

这位业内人士告诉扬子晚报记者，新政文件中无论是首套房的认定标准变化（会带来首付增加，享受不到利率折扣），还是打击首付贷等，都是为了去杠杆，减少购房者场外资金配置，也是为了让房地产市场不那么疯狂。总体的用意是为了确保房地产市场能健康可持续地发展。

各方反应：南京开发商：普遍感觉“风向要变”

昨晚，江宁九龙湖的保利中央公园在没有任何优惠的情况下，所推房源全部售罄，而人们似乎都已麻木，认为“卖光”不再是新闻，只有卖不完才算新闻。“感觉这种不正常的现象要改变了”，一位开发商内部人士称，南京楼市毕竟从2014年底火到现在，该到降温的时候了，如果任由全市遍地“日光盘”、买房优惠全部取消等怪象持续上演，今后房地产市场转向的代价更大。

江北一家楼盘的销售人员今晚在朋友圈里感叹道，“幸好我们楼盘全卖完了，不然就……”她说的这家楼盘由于定位、房型等因素，长期销售困难，然而在这一波抢购风潮中，竟然受到不少“抢房人”的关注，连开发商都连称意外。销售人员说，如果贷款新政出台后，楼市一旦降温，他们这个盘又要回到过去无人问津的状态了。

记者发现，更多开发商关心的还是贷款新政的执行日期，河西中部一家豪宅今天下午亮相，报价接近5万/㎡，一旦严格执行二套房政策，45%的首付款与25%的首付款相比，买房人要多拿出总价的20%、接近200万的首付资金，对于销售可能产生较大影响。有开发商表示，将会尽可能推房上市，不过若是还没有申请预售证的话，肯定就来不及了。

普通买房人：新政让自己冷静下来

原本打算这个周末去江北抢房的郑先生，昨晚跟妻子商量，有点不打算去了。“买房就是为了投资保值，但是要用光所有的积蓄，还借了10万块的外债，感觉有点担心”，郑先生说，本身自己的购房意愿不是非常强烈，不过在身边同事的带动下报名登记，看到有那么多人要抢，自己难免有冲动。“如果新政出来的话，自己要算作二套了，首付款还要抬高，负担不起。”

打算冷思考的还有一些市民，经历了报名排队、认筹排队之苦后，听说买房一点优惠都没有，还被限定指定银行贷款、不得申请公积金贷款等等霸王条款，买房人“地位”全无，有人表示不再受这份气了，等等看再说。

上海已成全国最严限购城市

昨天上午，上海市政府举行新闻发布会，正式发布房地产新政！

文件中要求，上海要从严执行限购政策，非沪籍居民购房缴纳个税或社保年限从原来的2年调整到5年。

购买二套房使用商贷的，首付比例不低于5成；购买非普通自住房的，首付比例不低于7成。

一图读懂今日上海房地产新政

据了解，目前上海市执行的是“认贷不认房”，即2014年9月30日央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房”的贷款政策。

但本次在发布的新政中明确说明“对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住环境再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付比例不低于50%。”也就是意味着，在上海购买普通二套房将按“认房又认贷”原则界定二套房，无论首套房是否缴清，统一按照首付5成贷款。

而目前，广州二套房仍执行2014年的930新政，即还清首套，二套当首套的原则进行贷款，只需3成首付。对于本次上海发布的新政，广州是否跟进，仍待观察。

我是一本正经的分割线深圳市政府25日晚间发布深圳楼市调控新政，全文如下各区人民政府，市政府直属各单位：

为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，推进住房供给侧结构性改革，经市政府同意，现就完善我市住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展提出以下意见：

一、多渠道增加住房供应

加大住房供应力度，通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度，从供给侧加快住房有效供应，平衡供求关系。

二、完善住房保障体系

加大保障性安居工程建设力度，" 十三五 " 期间全市筹集建设 40 万套、有效供应 35 万套人才安居和保障性住房，进一步完善多渠道、分层次、广覆盖的住房保障体系。

三、实行差别化住房信贷政策

对购房人家庭名下在本市无房且近 2 年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低 3 成；对购房人家庭名下在本市无房但近 2 年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低 4 成。

人民银行深圳市中心支行、深圳银监局指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。

四、完善购房政策

本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购 2 套住房；能提供自购房之日起计算的前 3 年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

五、规范房地产市场秩序

加强全市房地产行业诚信管理体系建设，推动企业和从业人员诚信经营。推动全市诚信信息联网，形成监管合力，实现行政监管与行业自律的联动。坚决依法打击和查处虚假 " 日光盘 "、" 捂盘惜售 "、" 阴阳合同 " 等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。

六、加强房地产金融风险防控

结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。行业协会应充分发挥自律功能，引导互联网金融企业、小额贷款公司等规范经营。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。

本意见自发布之日起实施。